söndag 24 mars

Advokaten Agneta: Om medlemskap i bostadsrättsförening

24 oktober, 2018

Artikel. Hej Agneta!
Vår pappa ska flytta till äldreboende och han vill nu ge sin bostadsrätt till mig och min bror. Vi tycker båda om att åka till Umeå och hälsa på släkt och vänner, varför det vore praktiskt att ha boende i Umeå. Dessutom är det mest rättvist att vi båda syskon kan få äga bostadsrätten tillsammans. Styrelsen i bostadsrättsföreningen har preliminärt sagt till vår pappa att medlemskap inte kommer att beviljas. Vad gäller?
Med vänlig hälsning
Lena och Lars

Hej,
Tack för din fråga om överlåtelse av andelar bostadsrätt och medlemskap i bostadsrättsförening.
När du bor i en bostadsrätt och är medlem i bostadsrättsföreningen kallas du för bostadsrättshavare. Att bo i en bostadsrätt och vara bostadsrättshavare skiljer sig från att vara hyresgäst och bo i en hyresrätt.
En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening. Det är bostadsrättsföreningen som äger fastigheten och som sedan upplåter lägenheterna till nyttjande mot ersättning. Vid köp av en bostadsrätt är det en nyttjanderätt som förvärvas, alltså rätten att bo i en viss lägenhet under en obestämd tid. Lägg därför märke till att det inte är själva lägenheten du förvärvar.
I en bostadsrättsförening ska det finnas en styrelse. Styrelsen ansvarar bland annat för föreningens organisation och förvaltningen av föreningens angelägenheter. Om du vill läsa mer om bostadsrättsföreningars organisation har jag berört frågan i en tidigare artikel, ”Om bostadsrättsförenings organisation”, vilken du finner på www.bilobostad.se och på Advokatbyrån Nywas hemsida www.nywa.nu/bil-bostad/. I sammanhanget kan noteras att det per 2018-07-01 har skett vissa förändringar i bostadsrättslagen.
Du skriver att du och din bror ska få 50 procent var av bostadsrätten i gåva av er pappa. När en bostadsrätt ska överlåtas ska, precis som ni gjort, ett gåvobrev upprättas med givare, gåvomottagare, lägenheten och andelen 50 procent angiven. Gåvobrevet ska undertecknas av båda parter och bör bevittnas.
Som gåvomottagare ska ni ansöka om medlemskap. Styrelsen beslutar därefter om ni kan godkännas som medlemmar i föreningen. Om medlemskapet inte beviljas av styrelsen blir gåvan ogiltig och ni kan inte nyttja lägenheten.
Styrelsen kan inte neka någon medlemskap i föreningen, om villkoren för medlemskap i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta den sökande som bostadsrättshavare.
I föreningens stadgar kan det finnas villkor som måste uppfyllas för att någon ska antas som medlem i föreningen. Vissa stadgevillkor är inte tillåtna, till exempel att kräva visst medborgarskap, inkomst eller förmögenhet. För det fall att stadgevillkoret är oskäligt är det utan verkan.
Trots att det i föreningens stadgar inte får uppställas villkor på till exempel viss förmögenhet eller inkomst får styrelsen neka en sökande medlemskap i föreningen om det bedöms att personen inte kommer klara av sina åtaganden mot föreningen, till exempel att betala avgiften. Villkor som är sakligt motiverade utifrån föreningens ändamål är tillåtna. Ett sådant villkor är till exempel viss lägsta ålder på medlemmarna när föreningens ändamål är att tillhandahålla seniorboende.
Huvudregeln, enligt 2 kap 6 § bostadsrättslagen (1991:614), är att den som förvärvat en andel i en bostadsrätt får vägras inträde i föreningen, om annat inte bestämts i föreningens stadgar. Det sagda gäller dock inte för makar och sambor som har rätt till medlemskap vid andelsförvärv i en bostadslägenhet.
Även om föreningens stadgar inte uppställer något förbud mot andelsägande får styrelsen ändå neka den som förvärvat andel i föreningen medlemskap. En helt annan situation är det däremot om andelsägande uttryckligen tillåts i föreningens stadgar, då får medlemskap inte nekas på grund av andelsägandet.
Jag föreslår att ni tar kontakt med styrelsen i den aktuella bostadsrättsföreningen och ber att få del av föreningens stadgar. Bostadsrättsföreningens stadgar finns även registrerade hos Bolagsverket och du kan beställa dem hos Bolagsverket, på deras hemsida www.bolagsverket.se.
Svea hovrätt har i två beslut behandlat en liknande frågeställning som i ert fall. I båda målen nekades två syskon medlemskap i en bostadsrättsförening när de förvärvat varsin andel av en bostadsrätt. Svea hovrätt ansåg att bostadsrättsföreningen hade rätt att neka syskonen medlemskap. Det bör betonas att hovrättens beslut inte är prejudicerande och därför kan det ske en annan bedömning av en annan domstol i något annat fall.
Sammanfattningsvis beror svaret på er fråga främst på vad som anges i bostadsrättsföreningens stadgar. Lagen uppställer inte något förbud mot andelsägande, men anger att andelsägaren får vägras inträde i föreningen, om inte annat framgår av stadgarna. Uppställer bostadsrättsföreningens stadgar inget förbud mot andelsägande kan styrelsen besluta om att du och din bror ska beviljas medlemskap i föreningen, om ni uppfyller övriga stadgevillkor. Avslår styrelsen er ansökan om medlemskap kan beslutet överklagas till hyresnämnden.
Har ni ytterligare frågor råder jag dig att ta kontakt med en advokat som kan hjälpa er i ert enskilda ärende.
Jag avslutar med ett citat om det viktiga hemmet. ”Det finns bara ett ställe som är hemma. Det är där en människa känner sig trygg”.

AGNETA GUSTAFSSON

Läs mer

Juridik från A till Ö: Om juridiska begrepp på bokstaven F

Artikel. Vad är en fullmakt?
En fullmakt är en handling som används vid flera olika tillfällen. Du kan till exempel lämna en fullmakt till en advokat som ska biträda dig i en tvist. Ett annat tillfälle är om du ska ingå ett köpeavtal med någon men inte själv kan vara på plats. Låt säga att du vill köpa en bil som finns i Stockholm. Istället för att resa till Stockholm själv kan du ge en vän (fullmäktigen) en fullmakt som innebär att vännen ges rätten att företräda dig. Din vän kan då genom fullmakten, i ditt namn och för din räkning, köpa bilen åt dig.
Det finns inga formkrav för att en fullmakt ska vara giltig. Det innebär att du kan ge din vän en giltig fullmakt såväl muntligt som skriftligt. Fördelen med en skriftlig fullmakt är att om din vän skulle bryta mot fullmakten finns det skriftlig dokumentation som kan bevisa vad din vän hade rätt att göra i ditt namn. Banker och andra kreditinstitut har ofta en egen särskild fullmaktsblankett, som banken vill ska användas när du till exempel ska hjälpa en närstående med bankärenden.
Beträffande fullmakt är det bra att känna till skillnaden mellan begreppen behörighet och befogenhet. Behörighet är vad din vän kan avtala om med bindande verkan för din räkning. Befogenhet är vad din vän får avtala om utifrån dina instruktioner.
För att tydliggöra skillnaden mellan behörighet och befogenhet kan ett exempel ges. Låt säga att du ger din vän en skriftlig fullmakt att i ditt namn och för din räkning köpa en bil. Du uppger att bilen inte får kosta mer än 50 000 kr. Eftersom du som köpare inte för säljaren vill berätta vad du högst är beredd att betala för bilen anges maxpriset ofta inte i fullmakten. Din vän har då behörighet att köpa en bil åt dig i ditt namn, men befogenhet att högst betala 50 000 kr för bilen.
Om vännen köper bilen för 60 000 kr, är avtalet bindande mot säljaren. Eftersom vännen handlat i strid med din instruktion (befogenheten), kan vännen bli skyldig att ersätta dig 10 000 kr. Det är viktigt att kunna bevisa att befogenheten var högst 50 000 kr, varför den interna instruktionen bör lämnas skriftligen. Om vännen (fullmäktigen) är en skicklig förhandlare och köper bilen för din räkning för 45 000 kr, har vännen handlat inom sin befogenhet om högst 50 000 kr.
I sammanhanget kan noteras att det numera finns framtidsfullmakt, som jag behandlat i en tidigare krönika på www.nywa.nu/bil-bostad/ eller www.bilobostad.se.
Kom ihåg att visa tacksamhet till dina vänner som ställer upp som fullmäktige för dig och i andra situationer. Eleanor Roosevelt (1884-1962) uttryckte klokt: ”Goda vänner är som stjärnor. Du ser dem inte alltid, men du vet att de alltid finns där.”